Právne obmedzenia

Aj v prípade právnych hľadísk zaobstarávania si pozemku prichádza do úvahy viacero možných úskalí.

Zmluva

Zmluvné zabezpečenie kúpy pozemku je veľmi zložitá záležitosť. Hoci uvádzame aj veľmi základný a stručný príklad kúpnej zmluvy, je veľmi rozumné zveriť tak prípravu kúpnej zmluvy ako aj celý proces prevodu vlastníckeho práva k pozemku odborníkom. Uvádzame malú ukážku vzťahov ktoré treba vyriešiť: bezpodielové spoluvlastníctvo manželov a iné vlastnícke vzťahy, neukončené dedičské konanie, otázky zapísané na liste vlastníctva ako napríklad ťarchy a iné bremená potencionálne viaznúce na pozemku, špecifické platobné podmienky a spôsob zabezpečenia plnenia oboch zmluvných strán, zodpovednosť všetkých osôb o ktorých posudky sa opierame, presná špecifikácia predmetu kúpy a zhoda tejto špecifikácie tak s úradnými evidenciami ako aj so skutočnosťou. V prípade, že predajca pozemku tento vlastní len krátky čas (niekedy je to len niekoľko mesiacov), je vhodné preveriť aj vyriešené vlastnícke vzťahy predchádzajúceho vlastníka, pretože ak by bol spochybnený aj v budúcnosti prevod vlastníckych práv na terajšieho vlastníka, minimálne by to znamenalo súdne komplikácie aj pre Vás.  

Prílohy k zmluve

Jedná sa napríklad o znalecký posudok, geometrický plán pozemku, listy vlastníctva a podobne.

Kataster

Na začiatku je potrebné vyriešiť, do pôsobnosti ktorého katastrálneho úradu patrí pozemok, ktorý hodláme kúpiť. Vzhľadom na to, že katastrálne úrady sú v skutočnosti odbormi príslušných Okresných úradov, stačí nám vedieť, na území, ktorého okresu sa nachádza daný pozemok. Na základe údajov, nachádzajúcich sa na Liste vlastníctva potom môžeme zájsť na príslušný kataster a zisťovať ďalšie skutočnosti. Príslušné ustanovenia zákona o katastri nehnuteľnosti a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam hovoria, že vlastnícke právo k nehnuteľnostiam sa nadobúda vkladom do katastra nehnuteľností. To znamená, že až právoplatným rozhodnutím o povolení vkladu sa prevádza vlastnícke právo z predchádzajúceho vlastníka (v našom prípade predávajúceho) na nového vlastníka (v našom prípade kupujúceho). Otázka okamihu prevodu vlastníckeho práva, to znamená, že či prejde ku dňu povolenia vkladu alebo ku dňu doručenia návrhu na vklad, je riešená v závislosti od nehnuteľnosti ku ktorej sa vlastnícke právo prevádza. O povolení alebo nepovolení vkladu sa rozhoduje v správnom konaní vedenom príslušným katastrálnym úradom. Úkony v rámci tohoto správneho konania sú spoplatnené v rámci zákona o správnych poplatkoch.

Dane

Z daňového hľadiska sú zaujímavé dva zákony: zákon o dani z príjmov, najmä pre predávajúceho, a zákon o dani z dedičstva, darovania, prevodu a prechodu nehnuteľností. Z hľadiska zákona o dani z príjmov, je príjem z predaja nehnuteľnosti oslobodený od dane ak predávajúci vlastnil pozemok, ktorý predáva a tak mu vzniká príjem, po dobu uvedenú v § 4 ods. 1 písm. a) a b) zákona č. 366/1999 Z. z. o dani z príjmov a zároveň splnil ostatné podmienky stanovené v tomto zákone. Zákon o dani z dedičstva, darovania, prevodu a prechodu nehnuteľností je zaujímavý pre obe zmluvné strany. Jedná sa o zákon, upravujúci kto, kedy a akú vysokú daň má v prípade prevodu a prechodu nehnuteľnosti zaplatiť. Ako bolo načrtnutné vyššie, je výhodné zveriť celý proces prevodu vlastníckeho práva k pozemku a s ním súvisiace otázky do rúk skúseného profesionála. Niekoľko tisíc korún, ktoré nás to bude stáť, môže bez preháňania znamenať záchranu miliónov. Pri výbere akéhokoľvek odborníka však nutne musíme venovať pozornosť zárukám, ktoré je schopný poskytnúť. Poistenie zodpovednosti za škodu spôsobenú konkrétnou činnosťou, je skutočne minimum.